一 澳大利亚未成年人的法律能力
在澳大利亚，未成年人通常被定义为18岁以下的个人。由于他们的法律能力有限，未成年人通常无法签订具有法律约束力的合同，除非该合同涉及基本生活需求，例如教育、医疗或就业。这一限制引发了关于他们是否能够购买、出售或持有房产的问题。
二 未成年人持有房产的方式
1.通过信托结构
未成年人持有财产最常见的方式之一是通过信托。
受托人（通常是父母、监护人或金融机构）持有并管理财产，直到未成年人成年。
信托可防止财务管理不当，并确保遵守法律和纳税义务。
有几种类型的信托可以考虑：
• 全权信托（Discretionary Trust）： 受托人有权决定如何在受益人之间分配收入和资本。这样可以根据未成年人的需要灵活管理财产。
• 简单信托（Bare Trust）： 未成年人是绝对受益人，这意味着受托人在他们 18 岁之前一直以他们的名义持有财产。一旦未成年人成年，他们将获得对财产的完全控制权。
• 遗嘱信托(Testamentary Trust)： 这种信托通过遗嘱设立，确保财产在委托人去世后为未成年人的利益而持有和管理。
• 单位信托(Unit Trust)： 这是一种结构化安排，受益人持有代表信托财产份额的单位，通常用于家庭成员共同投资财产的情况。
选择合适的信托取决于各种因素，如税收效率、资产控制以及为未成年人制定的长期财务计划。
2.法院或仲裁机构批准
如果没有信托或共同所有权安排，法院或仲裁机构可能会批准涉及未成年人作为所有者的房产交易。这通常是为了确保未成年人的权益得到保护，并确保交易符合他们的最佳利益。
三 未成年人持有房产的挑战
1.合同限制
未成年人通常缺乏签订可执行房产合同的法律能力。如果合同受到质疑，可能会被宣布为可撤销合同，从而导致房产交易的不确定性。
2.金融和抵押贷款限制
银行和金融机构通常不愿意向未成年人提供贷款或抵押贷款，因为他们无法签订具有法律约束力的贷款协议。因此：
• 监护人或受托人可能需要共同签署或担保房产购买。
• 可能需要其他融资安排，如家庭贷款。
3.税务影响
持有房产可能会带来税务后果，包括：
• 资本利得税（CGT）： 如果未成年人出售房产，可能需要缴纳资本利得税。
• 信托税收： 如果房产以信托形式持有，则可能适用不同的税率。
• 印花税： 一些司法管辖区可能对未成年人获得房产提供豁免或优惠。
四 相关案例法与法律先例
多个法院案例已澄清未成年人在房产交易中的法律地位。尽管澳大利亚法律通常支持通过信托方式让未成年人持有房产，但每个案例都会根据具体情况进行评估。
例如：
1. 衡平权益案例： 法院曾裁定，即使未成年人未持有房产的法律所有权，他们仍然可以享有衡平权益。
2. 信托争议案例： 在某些情况下，法院介入对受托人管理不善的信托进行调整，以保护未成年人权益。
总之
在澳大利亚，未成年人可以持有房产，但由于他们的法律能力有限，通常需要受托人或监护人的协助。尽管信托、共同所有权和法院批准提供了所有权途径，但合同限制和金融限制仍然是挑战。通过合理的规划、法律建议和结构化的财务管理，可以确保未成年人持有房产的法律合规性和长期利益。
了解未成年人持有房产的法律框架和实际影响，有助于父母、监护人和年轻的投资者有效应对澳大利亚的房产所有权复杂性。
